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李一戈专栏丨万达这只大象的转身


发布:   2017-07-31 14:47  来源: 网络整理

作为第一代主流地产商的代表,万达是最早从住宅销售为主的开发模式,转为持有商业为主的企业或之一。

有朋友可能不同意,因为即使到现在,万达的收入来源中,住宅产品的销售收入仍占有相当大的份额。但从具体产品形态看,住宅和商铺销售是为万达mall服务的。换句话说,住宅和商铺的销售,是为了获得现金流平衡,万达谋取的,是持有型物业。

分析万达的转型,有两种。一种是万达集团层面的转型,其实是多元化。即它从商业地产开发运营,进入文化娱乐领域,经由万达院线、万达电影,收购了一批国外资产,成为全球最大的电影娱乐全产业链公司。

一种是万达起家的万达商业,即其主营业态的商业综合体万达广场,有过第一代第二代第三代的更迭,到了第四代,变身为万达文旅城。就万达广场而言,以往的转型,都是产品形态的嬗递;最大的转型动作当然是此次将文旅城和酒店卖给了融创、富力。

万达以630多亿的价格,将13个文旅城和77个酒店资产包一起售出,几乎所有人都觉得突然。都在问:万达究竟发生了什么?

最近几年,万达发起了数额巨大的海外投资,包括文化娱乐和商业地产。5月起,万达的海外项目融资受到影响,并不可避免地波及内地项目。这是一个偶发因素,却是促成王健林毅然将万达商业全面向轻资产转型的决定性因素。

从商业开发量和持有规模看,万达无疑是一个沉重的大象。且不说它刚卖掉的13个文旅城和77个酒店,单单说它截至7月26日已经开业的205个万达广场而言,就已是全球最大的商用物业持有者。

过去10多年,万达广场虽然在产品形态不断迭代,但本质上仍然是一种传统的开发模式:获取土地-建设-销售-运营。只是比大多数地产商多了“运营”一环。从全国城市的空间纵深来看,这种游戏还能持续。不过,王健林想换个玩法。

大约2014年底,王健林的想法逐渐清晰,化重为轻,万达由重资产向轻资产转型。代表性的事件,即是业内俗称的“万万合作”,也就是万达与万科的战略合作。万万合作的签约仪式是2015年5月14日,但双方的接触却至少是在2015年初。万科对这项合作是高度重视的,还派了一位副总裁专门分管此事。

我个人了解到的情况是,王健林其实是想将万达广场悉数售予万科,就如同现在将万达文旅城售予融创和富力,但运营管理仍由万达负责。“如果生意达成,今天就没有融创什么事了。”而万科也将牢牢地占据房企第一的位置。但我们看到的却是,一年后,万万合作无疾而终。分手原因不足为外人道,也许是理念、目标分歧,也许是宝万之争分散了万科的部分精力吧。

也就是2015年开始,万达的轻资产模式迈开了步子。

一方面,万达广场的开发投资,引进了新的模式。主要有两种,一种是合作方出钱,万达负责规划设计、建设、招商和运营管理。比较有代表性的是与中信信托、民生信托的合作。近日闹得沸沸扬扬的万达再次出售核心资产,其实是万达广场建成后移交给投资方。

另一种是合作方出地,或部分投资,万达负责规划设计、投资建设、招商和运营管理。比较有代表性的是北京槐房万达广场。这是在集体土地上建设的万达广场。根据万达集团2017年上半年简报,上半年新开业项目14个,轻资产万达广场9个;新发展万达广场26个,均为轻资产项目。

另一方面,万达仍在为其重资产寻找潜在的买家。2017年7月,孙宏斌出现了。老王要找的买家,是一个决策快、说话算数、好合作、“不扯淡的”,老孙全都符合。可资佐证的是,7月10日签订框架协议,融创未做尽调,就在7月19日与万达签订正式合同。

目前万达的贷款和债券约2000亿元。包括两个资产包售予融创富力后收回的630多亿现金,累计拥有现金约1700亿元。在建的万达广场,还有1000多亿元的可售物业。仅以此简单计算,即使不再贷款和发债,万达资金链风险(如果有的话)已然解除。

万达转型轻资产模式是否成功,要看它的主要营收和利润来源,不是销售收入,而是来自持有型物业的租金。2016年租金在万达商业利润的占比,已经超过50%,为195.8亿元。按照王健林的说法,租金收入的年增幅要在20%以上。

这意味着,万达商业2017年的租金收入要达到230亿元。按照这种增长速度,大约6年后,万达商业的租金收入就有望达到800亿元,纯利可达400亿元。这么一算,吓了我一跟头。当然,这只是理论推算。如你所知,商业的未知和不确定,总是超乎想象。




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